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分譲賃貸マンションのメリットとデメリット

引っ越しする際に物件を探していると、分譲賃貸マンションと言うものを見つけることがあります。
分譲なのに、賃貸という変わった条件ですが、果たしてこの物件はいい物件なのか、悪い物件、どちらなのでしょうか。
端的に言ってしまうと、かなり良質な物件であることが多いです。

●そもそも分譲賃貸マンションとは
そもそも、分譲賃貸マンションはもともとは分譲マンションであった部屋を購入した大家さん、もしくは土地や建物を所有している大家さんが、他の人にその部屋を貸し出している物件のことを指します。
なぜ賃貸にしているか、その事情は次に説明いたしますが、正直そのようなことは借主にとってはどうでもいいことですね。
それよりも、本来は分譲となるはずのマンションに住むことができる、というのがこの分譲賃貸マンションの大きなメリットだと言えるでしょう。

●分譲賃貸マンションの大家さんの種類
・分譲マンションを購入したが住めなくなった
分譲賃貸マンションとして貸し出されているパターンで最も多い大家さんのタイプはこれです。転勤や海外出張などで住むことができなくなり、自分で管理などをすることもできず、また固定資産税をただただ払い続けるのはもったいないということで、賃貸として貸し出しているパターンです。
こちらの場合は家賃が安くなる傾向にありますが、貸主の都合で退去を求められることもあります。

・投資目的で貸し出している
いわゆる不動産投資の一環として、分譲マンションを購入している大家さんです。こちらは、家賃は少し高くなりますが、住みたいだけ住むことのできる契約を結べるので、比較的安心して借りることができるでしょう。

・そもそも、賃貸で貸し出す専用の部屋
分譲マンションの中には、買い手が付くかどうかがはっきりと分からないので、一部の部屋を賃貸として事前に用意しておくこともあります。こちらがそのパターンですね。
また、小さな部屋数の少ない分譲マンションでは、賃貸としても貸し出せるように分譲賃貸マンションにしていることもあります。

・もともとは分譲マンションだったが売れないので……
こちらは、不動産の不況が大きく影響しています。分譲マンションとして全然人気がでなかったので、仕方なく賃貸としている場合です。
こちらだと、ちょっとだけ他の賃貸マンションと比べるとグレードが下がる場合もあります。

●分譲賃貸マンションのメリットとデメリット
では次に、分譲賃貸マンションのメリットとデメリットをみていきましょう。

・分譲賃貸マンションのメリット
メリットは全部で三つあります。
一つは建物のグレードが高いことが多い事です。エントランスやエレベーターが高級であったり、管理人が常駐していたりするので、かなり綺麗で立派なマンションであることが多く、他の賃貸マンションよりも生活し易くなります。
二つ目のメリットは、建物の構造がしっかりとしている事です。
特に防音材を入れていたり、スラブ厚が厚くなっていたりすることが多く、防音性には優れていることが多いです。
騒音や隣や上下の部屋の生活音に悩まされることが少なく、こちらも生活のし易さに直結します。
最後のメリットは、住んでいる住人の質が高いことが多い事です。分譲マンションとして購入している人が多く、周りの人との協調性を重んじていたり、お金に余裕があり、人付き合いも上手な人が多いです。
なお、賃貸として貸し出されている部屋が多いと、このメリットはない場合もあります。

・分譲賃貸マンションのデメリット
デメリットとしては一つだけ、家賃が高めに設定されていることです。ただ、住宅としての質は高いので、ある程度は納得のいく値段となるでしょう。

●分譲賃貸マンションのまとめ
いかがでしょうか。分譲賃貸マンションはかなりグレードの高い部屋を借りることができる可能性が高いです。中には人気が無くて分譲から賃貸へと替えたマンションもあるので、グレードが低い場合もありますが、それらは内覧で回避することはできるでしょう。
もしも、下見をして納得のできる物件であり、家賃も払えそうであれば、非常におすすめの物件だと言えますので、ぜひ借りてみましょう。

物件探しのコツ

これからアパートを探すなどの、引っ越しや物件探しは、多少のコツを知っているだけでも初期費用を10万円くらいも減らすことができるようになるのです。
引っ越しにはどうしてもお金がかかってしまうものですが、だからと言って発生するお金をそのまま必要経費だと受け取らず、ちょっとだけでも節約をできるようにしておけば、自身の生活も非常にらくになります。
ですので、ぜひ今回のコツを抑えてお得に引っ越しができるようにしましょう。

●損をせずにいいところに住む
まずは、損をすることなく、良いところに住む方法です。大切なのは下調べと自分自身の望む物件のポイントを押さえておくことです。

・ネットで事前に調査をしておく
まずは、住む地域を事前に調査しておくことです。住みたい場所と住んでみて住みやすいと感じる場所というのはかなり違います。
引っ越しをする前では憧れの方がどうしても大きくなってしまい、あらぬ妄想を抱いて、期待をしてしまうのです。
その期待通りに暮らせる場所を探すためにも、ネットの情報などで、その地域の住みやすさなどを調べるといいでしょう。
特に、都心などでは地方から上京してくる人達は何も知らずに、「ここに住みたい!」と渋谷などの有名な場所をついつい選ぼうとしてしまいがちですが、そのような方が実際に住んでみると、金銭的にも生活しにくさなどの観点からでも、非常に後悔してしまった、という例はたくさんあります。
都心部であれば、情報は非常にたくさんありますので、それらの情報をネットで調べて、自身の住みやすい土地かどうかをしっかりと見極めましょう。
最低でも、候補として3つくらいまで上げておくといいですね。それくらい候補にしておけば、希望する物件が第一候補の土地に無くとも、焦ることなく次の地域から物件を探せるようになり、不動産会社の営業トークに乗せられて損をする可能性も低くなります。

・不動産会社もネットで探して早めに予約を
次は、不動産会社ネットで探して、予約をすることです。なぜ予約をするのかと言えば、電話で事前に希望する住宅の条件などを伝えることによって、不動産会社側も理想に近い物件をあらかじめ何個か見つけてくれるからなんですね。
そうすると非常に段取りが良くなります。予約もせずに突然不動産会社に訪れたとしても、今すぐにしか紹介できない物件しか概要を見ることができませんから、本当に条件のいい物件を見せてもらえないこともあります。
さらに言えば、予約をしておくことで、内覧もスムーズに行えるようにもなります。

・不動産会社の探し方
不動産会社の探し方は、住みたい地域、もしくはその地域の駅と家賃を検索ツールで調べるだけです。そうするだけでたくさんの物件が候補として出てきますので、それらから探すと良いでしょう。
なお、その中でとにかく安くて駅に近い条件の良すぎる物件があるかと思いますが、その物件は大抵は釣り物件です。実際には空き家になっていない物件ですので、それを候補として考えるのはやめておきましょう。
なお、ネットに出ている物件だけが、紹介できる全ての物件ではありません。ネットに載せていない物件も非常にたくさんありますから、それらを実際に店舗に訪れて教えてもらうためにも、予約はしなければならないと言えるでしょう。
また、条件がかなりいい掘り出し物件は、大手の不動産会社ではなく、地元の不動産会社である方が発見し易くなりますので、そちらも検討するといいでしょう。

・電話の掛け方
さて、次は電話の掛け方です。電話をかける際には、住みたい場所の最寄りの駅と、希望する家賃を伝えるのが最も妥当な聞き方です。
後は、不動産会社側の担当者が話をリードしてくれます。なお、家賃の相場は月収の三分の一が適していると言われていますが、それよりも少し安い家賃を伝えるのがおすすめです。
特に、5000円分少なく伝えておくと、ちょうどいい物件をいくつも教えてくれます。
殆どの不動産会社は、ちょっと家賃が高くなる物件を教えようとしてくることが良くあります。「家賃は高くなりますが、条件に合っていますよ」なんて文言と一緒に紹介してくれる物件には、本当に条件のいい、満足のできそうな物件がある可能性が非常に高いです。
なお、電話の際には、スマホで気軽に物件の情報を聞くことのできるサービスがあります。そちらなら女性のオペレーターを選ぶこともできますので、女性には非常におすすめです。

・物件選びのコツ
物件選びのコツとしては、住んでいて楽しい場所と、住みやすい場所の区別をしっかりと付けておくことです。
都心部の繁華街、渋谷や新宿などは家賃が高く、楽しい場所ではありますが、住むには向きません。それよりも郊外の家賃の安い物件を選んだ方が、交通費も含めて安上がりで済みます。
ですので、金銭的に絶対に後者の方がお得ですので、気持ちを先走らせて繁華街周辺の高家賃物件を選ばないように気を付けましょう。
なお、新築物件を選ぶのもおすすめです。新築物件はすぐに埋まる物件ですし、条件のいい物件であることもほとんどです。もしも紹介してもらって、かなり条件が良いようであれば、すぐにでもそちらを選んだ方がいいでしょう。

・重要な物件を探す際のポイント
物件選びをしよう、と思っても一体何を基準にすればいいのか、てんで見当がつかないと言う方もたくさんいらっしゃるでしょう。
そこで、物件選びの際の重要なポイントをまとめてみました。これらのポイントが抑えられる物件は、非常に優秀な物件となります。なお、最低限知っておかなければならない条件もありますので、合せて覚えて下さい。
まずは、通勤時間が短くなるような物件です。駅の近くや、会社学校の近くですね。便利です。特に、駅に徒歩ですぐに行ける距離は、女性にとっては安全面からもとても大切なことです。
次は、家賃が毎月支払える額で、初期費用も十分に支払うことのできる物件です。これは最低限知っておくべきことですね。初期費用は礼金、敷金、仲介手数料、家賃にヶ月分と火災保険料となるのがほとんどです。
次は、入居スケジュールに間に合うかどうかです。紹介される物件の中にはこれから空く物件もあります。そのような物件を選ぶ際には、特にスケジュールを合わせるのが大変なので、注意しなければなりませんね。
次は、生活をしていく上で便利な点として、近くに遅くまでやっている安い値段のスーパーがあるかどうかです。駅前などでは難しいかもしれませんが、すぐに行ける距離にこのようなスーパーがあると、一人暮らしには大変便利です。
後は、欠陥が無いかです。部屋が傾いていないか、変な匂いがしないかです。どちらも生活をしていると気になってきますので、このような物件は避けた方がいいですよ。

・以下のこだわりを持つのならば注意すべきこと
次は物件のこだわりです。これらは必須、というわけではありませんが、こだわりがあるのならば、きちんと聞いておくか調べておきましょう。
列挙していくと、建物の構造がしっかりしているかどうか。地震などの倒壊の恐れが無いように、元々の土地がどのような土地だったかを調べること。キッチンの広さは十分か、またはガスコンロが使えるかどうか。窓の大きさと部屋の明るさ。ユニットバスかそうではないか。エアコンが全室に完備されているか。洗濯機の置き場所は広いか、また自身の運びこむ洗濯機が置けるか、ドアや通路を通るか。十分な冷蔵庫の置き場所があるか。楽器を弾くならば、防音がされているかどうか。ペットが飼えるか。敷金礼金を安く済ませられるかどうか。駐車場に秋はあるか。角部屋か最上階かどうか。ネット配線が光かケーブルになっているか。窓から墓地などが見えないか。救急車などが頻繁に通るような救急病院が近くはないか。
などなどです。中でも、洗濯機が通るかどうかは十分にチェックしておきましょう。最悪の場合は、当日に洗濯機を廃棄して、新しいものを買う羽目になることもあります。

・予算に余裕があるのならばおすすめの設備
以下に紹介する設備は、家賃の高い物件に完備されているもので、予算に余裕がなければ導入することが難しい物です。ただ、これらがあると非常に生活が楽になりますので、お金を出せるのであれば、これらのような設備を用意している物件を探して見るといいでしょう。
こちらも列挙していくと、ウォーキングクローゼット、床暖房、トランクルーム、デザイナーズマンション、ディスポーザー、マンションの共用部分のパーティルームやフィットネスルーム、アイランドキッチン、マンションのエントランスなどにコンシェルジュが常駐していること、などです。

・不動産会社はいくつも行っておく
なお、不動産会社は必ずいくつかに訪れておきましょう。不動産会社に行けば必ず「今だけ」「早い者勝ち」などと言う言葉を並べ立てて、契約にこぎつけようとしてきますが、その物件が本当にお得な物件であるかどうかはわかりません。
簡単に妥協してしまうと、もっとお得な物件を見落としてしまうこともありますので、複数の不動産会社に訪れておいて、さま座生物件を見ておいた方がいいでしょう。
なお、同じ不動産会社でも担当者を変えてもらったりするだけでも、紹介してもらえる物件数が大きく変わることがありますので、そちらも試してみるといいかもしれません。

・下見の際に見ておくこと
次は、下見、内覧の際に必ず見ておくべきことを紹介します。こちらも簡単に列挙していきましょう。
部屋の間取りが図面と同じか。設備が綺麗かどうか、またはきちんと作動するか。シャワーの水量が十分にでるか。日当たりがいいかどうか。騒音が気にならないか。隣の部屋のベランダにゴミなどが置かれていたり、変な匂いがしてこないか。お風呂場や押し入れなどにカビが発生していないか。壁や天井にシミができていないか、雨漏りをしていないか。ドアの開け閉めがスムーズに行えるか。収納スペースが多いか、または音が響かないか。スマートフォンの電波が部屋全体で通じるか。共用部分に落書きなどが無いか。ゴミ捨て場が物件専用の場所にあるかどうか。などです。
なお、前述した洗濯機が無事にドアなどを通過するかどうかもこの下見の際に調べるといいでしょう。他にもソファなどの家具の大きさも事前に計っておいて、無事に通過できるかを調べておくと、後程の余計な出費を抑えることができます。
他には、賃貸とマンスリー・ウィークリータイプの、頻繁に引っ越しが行われる部屋が混同されていないかも調べておくと良いでしょう。
引っ越しが頻繁に行われると、それだけでもかなりの騒音に悩まされてしまうことになりますので、注意しましょう。

●手続きの際に注意すべきこと
さて、希望する物件を見つけることができたら、後は借りるための手続きです。こちらは意外と知られていないものですので、一連の流れと、項目、注意点をそれぞれに見ていきましょう。

・申込み
まずは申込みです。申込書に「氏名、年齢、住所、勤務先、勤務先住所、年収、連帯保証人の氏名、住所、勤務先住所、年収」を記入します。これを元に入居審査が行われます。
なお、連帯保証人は家族、もしくは保証会社を記入するようにしましょう
また、これらを記入して、作成を完了した時点でも、キャンセルを行うことはできますので、安心して記入を済ませてしまいましょう。

・入居審査
次は入居審査です。審査、と言っても入国審査やお金を借りるような審査などとは違って、かなり簡単な審査になります。
審査をするのは主に大家さんで、大家さんが「安定した支払い能力があるかどうか」「ヘンな人ではないか」「反社会的な仕事をしている人、もしくは保証人がそうではないか」などなどを調べることになります。
基本的にこれらは2日か3日くらいで終わり、長くとも一週間後には必ず結果が出ます。
また、不動産会社を仲介していると、不動産会社もできるだけ確実に契約を結んでほしいと言う思惑がありますので、審査に落ちてしまわないように不動産会社が大家さんへ、私たちのフォローを入れてくれることもありますので、そうそう審査に落ちてしまうことはありませんので、安心して入居審査を受けてしまいましょう。

・申込金
次は申込金です。申込金は仮押さえのために不動産会社に一定の金額を預けることになるのですが、もしも、契約が成立しなかった場合には、この申込金は返金してもらえます。
返金事由に関しては、上述した入居審査に通過することができずに、大家さんから断られてしまう場合や、こちらから別の物件に入居することに決めた際のキャンセルなどがあります。
ただ、この申込金はトラブルの種になることが良くあります。不動産会社の中には、特に大手ではない会社に多いのですが、申込金の返金を渋ってしまうような会社が多々あるようです。
そのような際に預り金を預けたことを証明する「預り証」を必ず発行してもらって、自身がきちんと保管しておく必要があります。
これを保管しておけば、お金を預けたことを証明する証拠となります。預り金を支払わないことは、法律を違反していることにもなりますので、この証拠さえあれば、裁判なりなんなりを使ってでも、返金を求めることができるようになりますので、必ず受け取るようにしましょう。

・重要事項説明とお金の支払い
後は、不動産会社などの宅地建物取引主任から、重要事項と賃貸契約の説明があり、その後にお金を支払うことになります。
重要事項の説明などはしっかりと聞いて、内容が間違っていないか、または不安なところがあればすぐに聞いて、直してもらえるように取り計らいましょう。
個々で支払うのは上述した、敷金、礼金、仲介手数料、家賃、火災保険料になります。これらは非常に高く、敷金は家賃の2か月か3ヶ月分、礼金は2か月分くらい、仲介手数料が1ヶ月分くらいまで、と非常に高くなります。
ですので、こだわりの点でも記載しましたが、できるだけ安くなるような物件を探しておいた方がお得になるのです。
また、敷金に関しては後程返ってくる可能性があるお金なのですが、契約書に「退去時のハウスクリーニング代を請求する」と書かれていると、敷金の中から天引きされてしまいます。敷金を引かれたくないのであれば、事前にそのような文言が記載されていないかをしっかりと見ておく必要があると言えるでしょう。

以上で、物件探しのコツ、ポイントなどは終わりです。実際に動いてみると案外簡単に済ませられることが多いので、少し面倒ですがそこまで苦になるようなことはありません。
また、希望する物件を見つけるためにも、物件探しは早めにスタートした方がいいので、早急にスケジュールを立てて、余裕を持って物件探しをするのがおすすめですよ。